先日、住宅ローンでいきづまったて困っていらっやる方をお助けすることができました。

少し長くなると思いますが、今住宅ローンでお悩みの方や家が競売にかけられそうになった方、最後まで読んで頂ければ幸いです。

Ａさんは、Ｂ町に土地２００坪自宅２棟所有しておられました。

Ａさんは１０年以上前に事業に失敗し、いろいろな金融機関に借入をし、親戚や友人にまで保証人になっていただきましたけど、結局ギブアップ！　結局借金の取立てや親戚に迷惑をかけたということで、８年前から行方不明に・・・

その間Ａさんは自己破産も考えられたそうですが、自宅を手放したくないということでそれもされなかったそうです。

そして、その家にはＡさんの弟夫婦がずーと住み続けておられました。

行方不明になってから８年間Ａさんは友人の家を転々とし、借金や親戚から逃げる生活、気づけば年齢も７０歳になったそうです。

年齢も７０歳になると高血圧や糖尿病など病気も進行し、逃げる生活にも疲れはて、おまけに自宅までが差し押さえされ・・・

なんとかこの状況を解決したいということで、当社のホームページを見られてご相談に来られました。

　　　　　　　　　　　　　　　疲れはてていたＡさん・・・

初めてＡさんとお会いして、お話させていただいた時にＡさんは逃げる生活に疲れはてていたのか、この現状をなんとか解決して欲しいと当社に必死に訴えられました。

そこで当社はまず自宅と土地を任意売却しましょうとご提案いたしました。

（任意売却するには時間が限られていますので、誰でもできるものではありません。早ければ早い程、可能性は高まります。）

任意売却をすることで自宅はなくなりますが、最終的に引越費用やその後の債権者との返済交渉も可能となり、人生の再出発をすることが可能になるからです。

そこで当社はＡさんの借入先と借入金額を確認させていただきました。

債権者は５社　Ｃ銀行・Ｄ信販・Ｅサラ金・Ｆ保証協会・Ｇ市役所（固定資産税）

５社の合計で１２００万円、とても７０歳のＡさんには支払う能力は無く、任意売却で新しい人生の再出発ができますということをお約束して、当社に債権者の交渉と自宅の販売、Ａさんに対する資金の用立て、全てお任せしますとの依頼を受けました。

再度３日後にＡさんとお会いして、委任状や印鑑証明、媒介契約書をいただきました。

どういうふうにして任意売却をしていくかを当社で検討し、次の週から動きました。

まずは、自宅と土地の調査、特にＡさんの弟さんがその家にすんでおられるので、弟さんと売却後の立退きの問題。

そして、この家・土地を誰に売るのか・・・

ここで、購入される方は当社のお客さんで投資家の方がいらっしゃいましたので、土地をご案内して、すんなり買付証明をいただくことができました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　まず購入される方はこれで押さえられました。

　　　　　　　　　　　なかなか債権者交渉は難しい・・・

次は債権者との交渉。

運よく購入する方が見つかり、販売したお金を債権者５社にどう分配するか、これを決めなければなりません。

そこでずは、Ａさんからお聞きした各債権者の残高（本人から合計で１２００万円と聞いていました。）が合っているか確認するために、全社を一件づつ訪問して確認しました。

すると本人から聞いた金額とはかけ離れていて、合計で１８００万円！（これには遅延損害金も含まれます）

それで、各債権者から残高表をいただくことにしました。

債権者の中には、Ａさんが８年間も逃げ続けており、この話は本当のことか！ということでＡさんの委任状、印鑑証明を提出して、やっと信用していただきました。もちろん媒介契約も買付証明も提出しました。

また、Ａさんの住所や電話番号を教えてくれという債権者もいましたが、守秘義務があるとお断りいたしました。（居場所は債権者には教えないとＡさんと約束していたからです。）

それで、ある程度債権者の意向も聞きながら、分配をいくらづつにするか考えました。

そして後日分配の振り分け表を作成し、また一件づつ訪問し各債権者に債権振分け表を提出し各社の出方を待ちました。

ところが・・・

５社も債権者がいると、なかなかまとまらなく、当然自分のところに１円でも多く返済して欲しいというのが債権者です。

結局まとまらず、１回目の振分表は不発に終わり、失敗しました。

このままでは、この案件は失敗してしまう・・・

そこで、司法書士の方に相談し再度振分表を作成いたしました。

どこかの債権者の金額が増えれば、どこかが減る当たり前のことですが。

２回目の振分表の提出は司法書士と打ち合わせたとおりの論法で粘り強く交渉し、なんとか債権者全員と合意することができました。

債権者との交渉に約１ヶ月かかりました。

合意をいただき１０日後に決済。

Ａさんはもちろんのこと、他の債権者からも非常に感謝されました。

最後は入居しているＡさんの弟さんとの交渉にも苦労いたしましたが、多少の立退き料をお支払いし納得の上退去されて行きました。

そして、Ａさんに対しては今後の再出発のために、買主さんとお話し再出発できるお金をお渡しいたしました。

　　　　　　　　　　　　　　　今回任意売却をして感じたこと・・・

①今回成功した秘訣は・・・

　実際Ａさんとお会いして、無事決済が終了するまで、必要とした時間は約３ヶ月間でした。

　　　　　　　　　　　　　　　まず、Ａさんとの打合せ（借入先の確認と土地の調査）

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　売却金額の決定

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　　　　　　　　　　　　　　　　買主を見つけて現地案内、説明（買付証明の取得）

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　　　　　　　　　　　　　　　　　５社の債権者との交渉、差押さえの取下げ　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　司法書士に相談打合せ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　決済

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ａさんの弟さんの退去　

今回当社がお会いした方は、Ａさん、Ａさんの弟さん、買主さん、債権者５社、司法書士この中で、どの方とも信頼関係が築けなければこの取引はうまくいきませんでしたが、一番はやはりＡさんとの信頼関係がつくれたことが大きかったと思います。

なぜなら、途中でまた逃げられたり、連絡が取れないようになったり、他の業者に依頼されたりされるとうまくいかなくなるからです。

特にこの取引は、不動産取引の中でも特殊でＡさんがいくら売りたくても、債権者が納得しなければ成立しません。

また、債権者が納得しても買主がいなければ成立しません。

　　　　　　　　　　　　　　　信頼関係をいかに築くか！これが最大のポイントです。

②債権者にとってよかったこと・・・

債権者（ほとんどが金融機関ですが）を訪問してわかったことですが。

Ａさんも８年間も逃げているし、支払いが滞って１０年近くになるため債権者にとっては、回収不能な不良債権になっていました。

もちろん、全額回収できるなんてどの債権者も考えておらず、特に固定資産税の担当者は、早く税金が払える方に所有者が変わって欲しいと考えていたようです。金融機関も不良債権の処理ができずに困っていました。

今回の売買で処理することができ、当社に感謝されておりました。

③Ａさんにとってよかったこと・・・

★まずはこれで逃げ回る生活から開放されたこと。

★今回の取引で債権者と話をし、残りの残債を支払可能な範囲で返済できるようになったこと。

★人生再出発の資金を受け取れたこと。

★今回の取引は弟さんには知れましたが、友人・知人・近所の方に分からず取引ができたこと。

これが任意売却でなく競売だとそうはいきません。

再出発の資金なんかもらえないし、もしＡさんが自分の自宅に居住中であれば強制退去という悲しい結果になっていたかもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　本当によかったのはＡさん自身です。