一日で１０００枚チラシ配布して、次の日にホームページでその物件にアクセスがあったかどうかを検索します。

今は、当社でアクセス数を検索すれば、何人の人がその物件を見たかどうか、わかる様になっています。

そして、１～２週間以内に、２～３件の問い合わせがあれば、まあまあです。

物件によっては全く検索されていない物もありますし、検索は異常に多いのに、問い合わせがない物件もあります。その場合はほとんどが値段が高いことが多いのですが。

そして、当社で、販売用のチラシを作成します。

広告会社に依頼せず、当社の手作りチラシです。

チラシはこのホームページ内に掲載しています。

なぜ広告会社に依頼しないのか？

それは、まず時間がかかるということです。

私共は、売主様から売却依頼があれば、１～２日でチラシを作成します。

そして、まず１０００枚印刷して、社員で物件周辺の賃貸にお住まいの方を中心として、チラシを配布します。

当然、ホームページには物件の概要を掲載しておかなければなりません。

当社は、物件の売却依頼があった場合、売主様のところに行って、売主様より、いろいろお話をお聞きします。

もちろん、売却依頼もお聞きいたしますが、住んでおられる戸建てやマンションをどう利用されていたか、その物件のメリットや過去のメンテナンスの状況、売主様しか知らない周辺の地域性など、こと細かにお聞きします。

なぜかというと、その物件の広告用のチラシを作成するときに、物件のメリットや特徴を買主様にお伝えして、興味を持っていただかないと、問い合わせがないからです。

いったん帰ろうとしましたが、一緒に「飯でも食べて行け」と言われたので、出された食事を全部いただきました。

食事中はマンションの話をせず、世間話。家に上げてくれ、食事まで出されて・・・

このお客様は買うんだろうと勝手に思い込んで、食事が終わって本題に入ったのですが、、、

まさかのお断り

お客様「住宅ローンが支払えない、やっぱりやめる」との事でした。

せっかく来てもらって申し訳なかったので、食事だけでもと思われたそうです。

あ～～～見込み違い

でも、考えてみてください。

２４～２５年前だったから、家に上げて、断るにしても食事も出してくれて・・・

今だったら考えられません。今だったらお客様は携帯にも出ないし、訪問しても居留守がほとんどです。

なぜダメだったのか。断りだったのか、わからないまま消えていくお客様が多いものです。

「フェードアウト」

昔は本当にお客様に訪問がしやすかった時代でした。

それから半年して、少しはマンションの営業の事もわかるようになり、以前に比べるとお客様の案内もスムーズにできるようになりました。

販売しているマンションも完成し、８０％以上売れていたと思います。

ほとんどチラシ広告もしないのに、２４～２５年前は、けっこうお客様も来場されていて、土・日現地に待機するだけで売れていたように思います。

寒い日曜日だったと思います。

現地に待機していると、お客様が来場されました。４０代の方だったと思います。

お部屋をご案内し、間取りの説明や資金計画も提出できるようになっていましたので、接客したお客様の感触も良く、

「ひょっとしたら契約できるのではないか！？」と一人で思い込んでいました。

そして、その夜いつもの通りお客様のところへ訪問、ドアが開き「中へ入りなさい」とお客様に言われ、リビングへ通されると、お客様は食事中。

お客様の所に訪問するのも初めてでしたので、ドキドキ・ハラハラ

おそるおそるインターホンを押すと、中からお客様が出てこられて、私に言った言葉にびっくり！！

「今日見せていただいたマンション買いたいんですが、どうしたらいいですか？」という言葉

私「買いたい、、、どうすればいいんだろう」

まさか、断られると思って訪問したのに買いたいと言われるなんて！

私もどうしていいかわからず、すぐ事務所に帰って上司に報告したところ、かなり怒られ

「買いたいというお客だったら、申込書をもらって来い！」

と、怒鳴られ、上司と再度訪問、次の日にはめでたく契約となりました。

これが私の１年目の初契約

お客様のお名前は「家入さん」家を買われるお客さんだったんですね。

そんな中で、私のマンション営業がスタートしました。

生まれて初めて営業させていただいた、１人目のお客様のお話です。

私は当時、事務所に待機しておりました。

そこへお客様が来場され、マンションを見学したいというお話でしたので、完成しているマンションのお部屋をご案内しました。（お客様も当時２０代後半のお若い方だったと思います）

ただ、私も当時は不動産やマンションのことは、入社したばかりでしたので素人同然、何もわかりませんでした。

住宅金融公庫や、間取りの事、チンプンカンプン・・・

ほとんど何も説明できないままに、お客様は帰って行かれました。

気に入っているのかどうかも、当然わからなくて、とりあえずアンケートだけは記入していただいたので、住所を調べて、すぐに追客訪問しました。

今から、２５年前のお話です。時は平成元年・・・

私が、ある大手のマンション会社に入社して、マンションの営業を始めて体験したときの、おもしろ話です。

２５年前ですから、今みたいに立派なモデルルームなんてものはありませんでした。

マンションが完成前であれば、図面だけで販売していました。

床の色がどの色か・・・クロスは・・・キッチンは・・・といった具体的な物をお客様にお見せすることもできず、完成後に初めて見せられる、といった感じで、当時はどこもそうでしたので、それで良かったのかもしれません。

プレハブ小屋に現物をもってきて見せているマンション販売業者もありましたが、似たり寄ったりでした。

当時はインターネットも無ければ携帯もありません。あるのはピー、ピーと鳴るポケットベルくらい。

今から考えると世の中は非常に進歩しました。

Ｑ．管理費・修繕費は無駄なお金？

Ａ．このような質問をよく受けます。

でもそれは間違った考えで、管理費はマンションの運営をする為の運営補助費・管理人による点検補助・清掃や廊下の電球交換、エレベーターの点検、高架水槽のメンテナンスなど、みなさんが生活する上で必要なものになってきます。

また、積立金については、長期修繕計画の為に積立てておくお金で、大規模修繕や外壁の塗装、屋上の防水など将来予想できる補修工事などのために、毎月少しずつ積立てる修繕積立金になります。

戸建ての場合は、毎月の管理費はかかりませんが、補修時期がくると大きなお金の出費が必要になってくる場合があります。

Ｑ．マンション購入の際、ポイントは？？

Ａ．マンションは、管理を買えとよく言われます。

管理がいきとどいたマンションであれば、将来にわたって資産価値が落ちることもありません。

要は、皆さんの管理に対する考え方、意識の持ち方で分譲マンションの資産価値に違いがでてくるということになります。

マンションには管理規約というものがあり、皆さんがより良い共同生活が送れるように規則をもうけています。

管理の行き届いたマンションを購入することが、皆さんにとって一番大切になり、２０年・３０年住み続け資産形成をし、次世代に資産を残すことができるということにもなります。

不動産取得税

不動産を購入後、一度だけかかる税金

不動産取得税については評価額から１２００万円の控除があり、概算ですが、９０㎡や１００㎡の広いタイプを購入し、評価額が１２００万を超えれば、不動産取得税がかかります。

住宅控除

住宅を購入し、住宅ローンを組むことにより、１０年間にわたって税金が還付される制度。

これは、借入金額・支払年数・収入によって還付される金額が変わってきますので、営業マンにお尋ねください。

※税金については、新築の場合・中古の場合、戸建てやマンションによっても変わってきますので注意が必要です。

②税金編

購入後の税金についても、知っておく必要があります。

購入後には、支払う税金と、戻ってくる税金があります。

支払う税金・・・・・固定資産税・不動産取得税

戻ってくる税金・・・住宅取得控除（ローン控除）

固定資産税・都市計画税

毎年支払わなければいけない税金

固定資産税＝（固定資産税評価額×１．４／１００）

都市計画税＝（固定資産税評価額×０．３／１００）

※ただし、マンションの場合５年間は固定資産税が１／２になります。

わかりやすく言えば、約７０㎡の３ＬＤＫで

１年目～５年目までは、約８０，０００円～９０，０００円前後

６年目以降は１３０，０００円～１５０，０００円前後と思われます（概算）

しかし、こんな先が見えない時代に将来の金利がどうなるか、なんて誰にもわかりません。

問題なのは金利の予想ではなく、住宅ローンの金利の仕組みや商品内容をよく理解して、金利が上がっても対処できるようにしておくことが大切になってきます。

担当営業や銀行の専門の方によく説明を受けてみましょう。

■住宅ローンのことは、専門の方によく聞きましょう。

■住宅ローンの商品内容をよく理解しましょう。

■貴方に合ったローンの組み方はあるはずです。

①住宅ローン編

支払いが２年後に１２，０００円もあがるなんて！

どうして、そんな事になったのでしょうか？

７～８年前、住宅ローンの短期固定金利（２年固定・３年固定）

「２年固定とは、２年間は支払いが変わらない、その後は金利の動向によって支払いが変わってきます。」

２年固定金利や３年固定は１％～１．２％で借入ができていました。

その後２～３年後に住宅ローンの金利も１％～１．２％上昇し２年後の期間満了時に３年固定を選んだＭさんは、１２，０００円もの支払いＵＰになったということです。（ここで他の銀行に借換えされた方も多かったと思います）

逆に変動金利は０．２２５％しか金利は上がってません。

変動金利を選んだほうが得だったということになります。

しかし・・・

それから２年後、２年契約を選んでいたＭさんに銀行から、固定期間が終了したので、契約の変更をお願いします、と銀行に話したのですが・・・

毎月のローンの支払いが６８，６４２円に！

約１２，０００円ＵＰ！！

Ｍさんもう少し購入する時に、営業の方や銀行にローンのこと詳しく聞いておけばよかった。夢に舞い上がりすぎてしまいました。

マンション選びも大切ですが・・・

購入した後の住宅ローンの支払いや、税金、管理費など大切なものがあります。

購入後、長く住むためにも。

対策としては？？

Ｍさん（３０歳）　奥様（２８歳）　子供さん１人（３歳）

賃貸マンション（家賃７０，０００円）に居住されている

夫婦共稼ぎ

７年前のお話です。

当時、Ｍさんはマンションを購入しようと思っていろいろなモデルルームを見学しておりました。

初めてモデルルームを見学したＭさん、夢は膨らみ、購入した後の快適なマンションライフを夢に描いて、Ａ社のマンション会社に決めました。

無事に部屋も決め、めでたく契約へと・・・

契約後に営業担当から資金計画（住宅ローン）の詳しい説明があったのですが、あこがれのマンションライフのことばかり考え、住宅ローンなんて、どこの銀行を選んでも変わらないだろうという、甘い考え・・・

とりあえず安い２年固定（当時の金利１％）２０００万円を３５年で住宅ローンを組んで、毎月の支払いが５６，４５７円　管理費を入れても毎月７０，０００円前後、今の家賃と変わらないと思われたそうです。

住宅は、購入してからが大切です。

めでたく、新居に入居できて満足されている方、購入後に知らなかった税金の通知に、あわてて以前の営業マンに問い合わせをされた方。

買う前に、もっと買った後の支払いや税金のことを知っておくべきです。

この資料は、購入された後の実際のお客様の声です。

住宅を購入して本当に満足されていらっしゃる方、もう少し買う前に注意しておけばよかったなど。

参考にしてみてください。

でも奥さんはかねてから家を買いたいという希望があり、いろいろなモデルルームを見学したそうです。

しかし２ヶ月以内に引越ししないといけないので、そんなにのんびりもしていられません。

ひとつだけ、完成したばかりの新築マンションがあり、場所や部屋も気に入ったので、奥さんはパンフレットを持ち帰り、ご主人さんに相談したそうです。

ご主人「賃貸でもいいんじゃない」「５０歳を過ぎて住宅ローン払っていける自信ない」

でも奥さんは真剣。なんとかご主人を口説いて購入することに決めました。

今はご主人さんのほうが喜んでおられます。

奥さん「あの時は主人を説得するのが大変でした。ずっと同居だったし、今までローンも組んだことなかったし。５０歳を過ぎて家を買うのは非常に勇気がいりました。主人が決断するのに１ヶ月かかりました。」

住宅購入は若いうちがチャンス！

年齢がいくとなかなか決断できません。

Ｈさん（５１歳）　奥様（５０歳）　子供さん２人（２２歳・２０歳）

親の持家一戸建てに居住されている

奥様：専業主婦

Ｈさん家族はご主人さんのご両親と同居中で、子供さん２人も社会人として働いていらっしゃいます。

いずれは、この一戸建てを建てかえることも考えていましたが、ご主人さんは、父親と意見が合わないことが多くて、つまらない事でけんかして出て行くことになったそうです。

父「２ヶ月以内に出て行け！」

困ったＨさん家族、賃貸をさがすか？住宅を購入するか！？

インターネットを見ていたら、近くに「新築マンション分譲中！」

早速見学へ。

２ＬＤＫと３ＬＤＫを見せてもらい、本当は３ＬＤＫが欲しかったそうですが、２０００万以上するし資金も無いことと、子供２人は女の子なので２ＬＤＫに決められたそうです。

なんとか家を手に入れたＥさん。

社宅にいた８年間でもう少し貯金をするか、３５～３６歳で、もう少し広い３ＬＤＫを購入しておけばよかったかな・・・と思っているそうです。

まあ、そうは言いながら結構今のマンションに満足しているそうです。

ペットも飼えたし。

社宅は家賃が安いのはいいけれど

いつまで居られるかわからない。早めの準備と計画を！

Ｅさん（４１歳）　奥様（３８歳）　子供さん２人（２歳・０歳）

社宅（家賃３０，０００円）に居住されている

奥様：専業主婦

会社の社宅に住んでいたＥさん、その社宅は築２０年で、上司や部下の付き合いにも気を使っていたのですが、家賃も比較的安いし、会社からも近くて、通勤にも便利という事で８年間その社宅に住んでおられました。

ところが、Ｅさんは半年前に会社にわからないように、１匹の犬を飼うことにしました。（もちろん社宅はペット禁止）

最初は誰も気づかなかったのですが、ある日寮長に見つかってしまい、会社から退去勧告！

Ｅさんは年齢も４０歳を過ぎていたので、これを機会にマイホームを探すことに。

そこであまり資金が無いので中古マンションを見て回ってみましたが、動物が飼える中古マンションはなかなか無く、あっても古くて気にいらなかったりと時間は経つばかり・・・

答えはＮＯ！でした。

今の金融機関は、住宅ローンの借入条件に「勤務年数が原則一年以上」という条件をつけています。

せっかく展示場を見学して気に入ったのですが、融資が付かなくては購入することができません。

がっかりされたＣさん、営業マンと話して後半年待ちましょうという話になり帰って行かれました。

それから半年後、Ｃさんが展示場に再度来られ、勤務先からの一年分の給与証明を提出いただき、なんとか銀行の融資もＯＫになりました。実はＣさんもこの半年間悩まれていたそうです。

ご主人さんは、「融資が付かないなら、後２～３年は待とうか？もう少し仕事に慣れてからでも遅くはないのでは？」という気持ちになったのも事実だそうです。

でも、せっかく両親も賛成してくれるし、援助もしてくれるので、まして住宅ローンも付いたし、思い切って決断したそうです。

あきらめずに良かったと今は思っているそうです。

Ｃさん（３６歳）　奥様（２８歳）　子供さん２人（４歳・２歳）

賃貸アパート（家賃４８，０００円）に居住されている

奥様：パート

Ｃさんは子供さんが小学校に入学前になんとか家を購入したいという、最初からマイホームに対して強い希望を持っておられました。

奥様も同じ気持ちで、家を購入する時は両親も資金の援助をするからということで、ご両親も協力的でした。

ただひとつだけ不安な点、今の自分に住宅ローンが組めるかどうか？

実はご主人さん、転職してまだ半年・・・大丈夫？

そんな気持ちを持ちながら、恐る恐る住宅展示場へと行かれたそうです。

今は子供も生まれ、快適なマンションライフを楽しんでいらっしゃるＡさん、実はＡさんには夢があるそうです！

自分の会社を持つという事だそうです。

後で聞いたお話ですが、Ａさんは預金が７００万円あり預金を全部使って一戸建てとも考えられたそうですが、預金は将来の開業資金に使おうということで、いま一生懸命仕事を頑張っておられます。

家を買うと仕事をする上でも励みになるそうです。

Ａさん（２７歳）　奥様（２６歳）　子供さんを出産予定

賃貸アパート（家賃６２，０００円）に居住されている

夫婦とも看護師のご家庭

Ａさんは、子供ができたということで、マイホームの検討を始められたそうです。

当初は一戸建てを希望し住宅展示場やお住まいの近くの分譲地を見学されましたが、市内は３０００万以上。

郡部へと足をのばしてみましたが、２５００万以上し住宅ローンを組んで支払いできないことは無いと思われたそうですが、あまり無理をして生活に支障が出ることを懸念し、マンションのモデルルームに来場されました。

（戸建ては諸費用が２００万以上することもネックになっていたそうです。）

Ａさんのモデルルームを見られた感想は、明るくて眺めがいい、戸建ては２階建てがほとんどで、マンションはフラットで平屋感覚で悪くないなあと感じたそうです。

そして、マンションは場所がよくて、通勤や買物が便利、将来の子供の通学のことまで考えると市内に近いマンションの購入を決められたそうです。

（金額が手頃というのも決断の大きな理由とのことでした）

住宅を買おう！という動機はさまざまです。

子供が生まれたから、家賃がもったいないと感じて友人が買ったのでetc・・・

でも、皆さんそんなにすぐに決断できません。

モデルルームを見ると欲しくなるのですが、本当にこの住宅でいいのか？支払は大丈夫？？など。

一生に一度の大きな買物、迷いや不安あって当然です。このお話は、いろいろ迷いながら皆さんが決断し、マイホームを手に入れた体験談です。

迷ったり、不安になるのは、あなただけではありません、皆さんがそうなんです。

Ｋさんは、まさか住宅ローンが組めないなんて、夢にも思わなかったのではないでしょうか。

ここで、住宅ローンの生命保険について、お話したいと思います。

ほとんどのお客様は住宅を購入するときには、住宅ローンを借入しますが、住宅ローンは健康でないと借入できないことがあります。

例えば、過去３年以内に糖尿病や胃潰瘍、心筋梗塞などの病気になられた場合。また今多い、うつ病もそうです。

ただ、健康で生命保険に加入できれば、万一の死亡の場合には、借入れた住宅ローンの残債は無くなり、残された家族に負担がかかりません。そんなメリットがあります。その上、保険料は銀行負担となります。（フラット３５は例外）

ですから、住宅を将来は購入という方は健康面にも注意を払う必要があります。

この件からいっても、住宅は若くて健康なうちに！ということが言えます。

■住宅は若くて健康なうちに！

■住宅の生命保険に加入すれば、万一の時にも安心！

１０００万の自己資金を入れ、残りは住宅ローンを組み、２０年で支払いを終えると考えていたそうです。

ところが、ご主人さん２年前から糖尿病で、毎月の薬が欠かせません。住宅ローンを借りる場合は生命保険に加入が条件で、そのかわり死亡などの場合は保険金で住宅ローンの残債が無くなります。

糖尿病だったＫさん住宅ローンが組めずに購入をあきらめました。

「まさか住宅ローンが組めないなんて」・・・ご主人様

健康でないと住宅ローンは借りれません！

Ｋさん（４２歳）　奥様（４０歳）　子供２人（１２歳・８歳）

賃貸アパート（家賃８５，０００円）に居住されている

奥様：専業主婦

Ｋさんは、一部上場の会社に勤められておられ、年収も１０００万円、これから子供さんの教育費もかかりますが、預貯金も３０００万円程あり、資金的には何の心配もなくこれからじっくりマイホームのことを考えていこうと思っていました。

とにかく、資金的には余裕があるので、戸建てやマンションとここ１年以上かけて、いい物件があれば買おうと、ご夫婦で毎週週末は、モデルハウスや展示場に見学に行きました。

丁度そんな時、今住んでいる近くに分譲地が販売されることを知り、子供さんの学校区内ということもあって、見学に行ってみました。

「まだ売り出し当初ということもあり、希望の土地が選べます。」

という、営業マンの勧めもあって東南角地の土地の２０００万円と申し分のない部屋で、商談も進み契約へ。

年齢も４０歳、５０歳になると、住宅を購入する決断も、にぶるものです。

なぜか？

・・・このぐらいのご家庭は子供さんも高校・大学と、受験の為の塾代や授業料、いわゆる教育費にお金が掛かり住宅ローンの支払やっていけるだろうか？とか、この年齢で長期のローン組んで大丈夫？という不安が頭をよぎるからです。

だったら、子供が小学校・中学校のうちにと思うのですが、子供さんの転校の問題で学校区では、なかなかいい物件が見つからない。

なんてこともよくあります。

それなら、子供が高校入学してから、頭金を貯めてからでもいいや！と思うのですが、家賃を６０，０００円～７０，０００円払いながら、いくら貯蓄にまわせるでしょうか？

住宅購入は結婚・出産と同じ、人生の一大イベントです。

それぞれのご家庭では年齢も収入も家族構成も違いますので、それぞれのライフプランに沿って、一番いい購入のタイミングをお考えください。

それでも、住宅購入は若いうちがチャンスだと思います。

■購入のタイミングをよく考えてみましょう！

■時には思い切った決断も必要（特に住宅は）

■なかなかお金は貯まらないものです。

今回は大丈夫！と思って夫婦でモデルルームを見学、もう子供の学費の心配も無く、２人の老後のための家だから２ＬＤＫで十分、金額も１７００万と手頃、奥様は今度こそは、「あこがれのマイホーム」と、有頂天になっていました。

ところが、結果は前回と同じになりました。

理由は、ご主人さんがまた決断できなくて！

年齢が５３歳になり、住宅ローンを組める年数も最長で２８年、今まで学費の負担で貯金はできてなくて、頭金は諸費用の１００万円、２８年でローンを組んで管理費まで支払うと、今の家賃よりも高くなり、支払う自信がないとの事でした。

ご主人さん・・・３０代なら思い切って決断できたでしょう。

住宅購入するためには！

若いうちに決断するか、将来の家のための貯金をして準備するか。

でも頭金ってなかなか貯まらないものです。

Ｉさん（５３歳）　奥様（５２歳）　子供２人（２３歳・１９歳）

賃貸アパート（家賃６５，０００円）に居住されている

奥様：パート

Ｉさんは、ご主人さん５３歳で上の子も大学を卒業し、下の子も就職し子供の学費からも開放され、老後のことを考え始めていました。

奥様もかねてから家が欲しいと思っておられ、夫婦で住宅の事を話し合っておられました。

実はＩさん、５年前にもマンションを購入しようと真剣に考え、気に入ったマンションがあったのですが、契約寸前でキャンセル！一番の理由は上の子が大学に入ったばかりで学費がかかり、住宅ローンを支払っていう自信がなかったそうです。

奥さんはがっかり・・・